PROPRIEDADE

Direito de propriedade - A propriedade é a relação fundamental do direito das coisas, abrangendo todas as categorias dos direitos reais. A propriedade é a plenitude do direito das coisas. O objeto da propriedade é os bens corpóreos, móveis e imóveis.

Conceito: propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de ter, usar, gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.

Elementos Constitutivos da propriedade

• O “ius utendi” é o direito que o titular do domínio tem de ter e usar a coisa, dentro das restrições legais, a fim de evitar o abuso do direito limitando-se, ao bem estar da coletividade.
• O “ius fruendi” é o direito à percepção dos frutos e na utilização dos produtos da coisa. É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la economicamente.
• O “ius abutendi” ou “disponendi” é o direito dispor da coisa.

·         A “reivindicatio” é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha.

Caracteres da propriedade

• Caráter absoluto: pode o titular usar, gozar e dispor como bem entender, sempre atendendo às limitações impostas por lei;
• Erga omnes: É um direito oponível contra todos;
• Exclusivo: A coisa não pode pertencer, simultaneamente, a duas ou mais pessoas. Não se choca com o condomínio onde cada condômino é proprietário com exclusividade de uma parte ideal;
• Perpétuo: O domínio subsiste independentemente de exercício, enquanto não subvier causa extintiva legal ou oriunda da vontade do proprietário;
• Irrevogável: subsiste embora sem exercício do direito de propriedade. Só se extingue por causa imposta por lei (usucapião) ou desapropriação pelo Poder Público.

Espécies de propriedade

• Plena: Todos os elementos constitutivos da propriedade acham-se reunidos na pessoa do proprietário (ius utendi; ius fruendi; ius abutendi);
• Limitada: Os elementos constitutivos da propriedade desmembram ou alguns passam a ser de outrem (usufruto; hipoteca). O titular não tem todos os poderes inerentes á propriedade, sobre ela pesa um ônus real;
• Perpétua: A propriedade tem duração ilimitada no tempo (enfiteuse);
• Resolúvel ou Revogável: A propriedade tem no seu próprio título a sua extinção, logo que se realize a condição resolutória (doação com cláusula de reversão). No próprio título coloca-se cláusula resolúvel.

Fundamento jurídico da propriedade: Teorias

Da ocupação - vislumbra-o na ocupação das coisas, quando não pertenciam a ninguém;

Da especificação – se apóia no trabalho, somente o trabalho humano, transformando a natureza e a matéria bruta, justifica o direito de propriedade;

Natureza humana - a propriedade é inerente à natureza humana, sendo uma dádiva de Deus aos homens, acolhida pela Igreja católica. A propriedade não deriva do Estado e de suas leis, mas antecede-lhe, como direito natural.

Ações para reaver a propriedade

1.     Reivindicatória - ação pela qual o proprietário vai reaver a coisa que está nas mãos de outro injustamente (sem título). Só tem legitimidade o proprietário, provando a propriedade através do título de propriedade com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Tem caráter dominial por isso só pode ser utilizada pelo proprietário, por quem tenha o “jus in re”.

Para entrar com ação reivindicatória é necessário que o proprietário tenha legitimidade (titularidade do domínio), descrição minuciosa e atualizada do imóvel, qualificação daquele que tem a posse injusta (sem título), prova da posse injusta.

É ação real (natureza jurídica), pois exige no pólo passivo e ativo marido e mulher e porque incide sobre uma coisa. Relação pessoa-coisa. Em se tratando de ação real imobiliária é indispensável a outorga uxória (art. 10 CPC).

A ação reivindicatória é imprescritível, exceção no caso de usucapião. Mas na ação reivindicatória não pode o juiz dar usucapião, para isso o interessado deve entrar com ação específica pedindo o reconhecimento do usucapião. Se a pessoa de quem se reivindica a propriedade alegar usucapião e o juiz reconhecer julgará a ação reivindicatória improcedente. (súmula 237 do STF).

2.     Ação adjudicatória - no compromisso de compra e venda quitado com cláusula de contrato irretratável, pode não transferir a propriedade imediatamente, mas tem que passar a escritura e não o fazendo o vendedor, o comprador pode entrar com ação adjudicatória pela qual a sentença substitui a vontade do vendedor transferindo a propriedade. Entretanto, o titular de compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável que pagou todas as prestações possui todos os direitos elementares do proprietário, podendo usar, gozar e dispor da coisa (RT, 500: 131). Portanto, pode-se entrar com ação reivindicatória, é uma exceção aceita pela jurisprudência. O titular da propriedade ainda não é titular absoluto, por isso a exceção.

3.     Ação negatória - cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrição por alguém que se julgue com um direito de servidão. Ação pela qual o proprietário tem direito de impedir que alguém use seu bem como servidão. Proteção da propriedade.

4.     Ação de dano infecto - tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção. Também nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, segurança ou a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio.

Modos de aquisição da propriedade imóvel

       I.      Transcrição do título de transferência no registro de imóveis - título que deve ser levado a registro com a conjugação dos dois itens (título + registro); (escritura pública ou particular, carta de arrematação, adjudicação (títulos extrajudiciais);

    II.      Acessão - aumento do valor e do volume (ver tipos de acessão).

 III.      Usucapião - ordinário e extraordinário.

  IV.      Direito hereditário - o inventário é feito em função do princípio da continuidade e publicidade do registro de imóveis.

Quanto à sua origem pode ser

a)    Originária - quando não há transmissão de um sujeito para outro como na acessão natural e usucapião. Aqui está escoimada de qualquer vício ou limitação;

b)    Derivada - quando resulta de um ato negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, é uma transmissão do domínio em razão da manifestação da vontade. Aqui a transmissão é feita com os mesmo atributos e eventuais limitações que havia sobre a propriedade.

Princípios do registro do imóvel

• Publicidade - conferir publicidade às transações imobiliárias para ter efeito contra terceiros;
• Força probante – porque goza de presunção de veracidade (art. 859 CC). Presunção juris tantum;
• Legalidade - consideram-se legais porque o oficial do cartório tem por dever de ofício analisar a legalidade dos títulos lhes apresentado;
• Territorialidade - o registro deve ser feito na circunscrição imobiliária da situação do imóvel;
• Continuidade - a pessoa que aparece como alienante deve ser a que figura no registro como proprietária do bem;
• Prioridade - protege quem primeiro registra o seu título. O protocolo dá efeito de prioridade ao título nele anotado;
• Especialidade - descrição minuciosa, individualizada do bem a ser registrado como dados geográficos, metragens, confrontações etc;
• Instância - que não permite que o oficial proceda ao registro de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal;
• Retificação - qualquer alteração no imóvel deve ser levado a conhecimento no registro pelo princípio da especialidade.

Procedimento de dúvida - quando o cartório tem dúvida e há exigência a ser satisfeita a parte tem 30 dias para regularizar, mas não aceitando a exigência, o cartório suscita a dúvida e manda ao juiz competente para dirimi-la (fica suspendo o prazo de 30 dias até a solução) que houve o promotor e dá a sentença. Desse recurso cabe apelação, direto para o conselho superior da magistratura porque se trata de processo administrativo.

Ser for suscitada a dúvida pelo escrivão (suscitante) a pedido do interessado, cujo procedimento é de jurisdição voluntária (juiz administra interesses privados), será o apresentante do título (suscitado) cientificado dos seus termos para impugna-la. O Ministério Público será ouvido e a dúvida julgada por sentença. Se procedente, poderão interpor recurso o Ministério Público e o terceiro prejudicado. Se improcedente, não poderá o oficial apelar por falta de legítimo interesse, tendo suscitado por dever de ofício, todavia pode o Ministério Público e terceiro prejudicado.

O recurso é endereçado ao Conselho Superior da Magistratura, que em São Paulo é constituído pelo Presidente do Tribunal de Justiça, pelo primeiro Vice-presidente e Corregedor Geral da Justiça.

Dúvida inversa - quando o interessado peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instauração do procedimento de dúvida (passando então a suscitante e o escrivão a suscitado). Esse procedimento não é previsto na Lei de Registro Públicos, mas é, em geral, admitida pelos juízes por uma questão de economia processual.

Tipos e hipóteses de acessão - modo originário de aquisição

• Formação de ilhas - as ilhas formadas em rios particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos, metade de cada um ou proporcional ao quantum do terreno. Rio público e navegável não (art. 537).
• Aluvião – acréscimo paulatino de terra à margem de um rio que se anexa à terra, pertence aos donos dos terrenos marginais. O favorecido não está obrigado a pagar indenização. Deve haver retificação do registro.
• Avulsão - desprendimento violento e natural de parte de um terreno grudando-se a outro.

·         Álveo abandonado - (leito do rio) que seca pertence aos proprietários ribeirinhos, rio público ou particular.

• Acessão industrial - ocorrida por obra do homem que são os plantios e construções.

Usucapião - posse contínua do imóvel, mais os requisitos legais. Advém do direito romano (capio + usu) tomar pelo uso. É modo originário de aquisição. Adquire-se através do usucapião outros direitos reais como hipoteca, usufruto, servidão etc. É aquisitiva porque o proprietário não faz nada para defender sua posse pelos interditos possessórios.

Espécies de usucapião - móveis e imóveis

Há três espécies: extraordinário, ordinário e o especial (ou constitucional), dividindo-se este em rural (pro labore) e urbano (pro moradia ou pro misero), sendo regulados pela CF.

O usucapião é um modo de aquisição da propriedade em decorrência do lapso temporal (prescrição aquisitiva). Requisitos gerais:

• A posse ad usucapionis;
• O animus domini;
• A posse mansa e pacífica
• A boa fé (dispensável no usucapião extraordinário);
• O lapso temporal de 20 anos para usucapião extraordinário, 10 ou 15 anos para usucapião ordinário e 5 anos para usucapião rural e urbano.

Usucapião extraordinário - Posse de 20 anos exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, dispensando-se os requisitos do justo título e boa-fé. Com esses requisitos adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa fé, que, pode requerer ao juiz que assim o declare por sentença, que servirá de título para a transcrição no Registro de Imóveis (art. 550, CC).

Usucapião ordinário - Adquire também o domínio do imóvel, aquele que, por dez anos entre presentes, ou quinze anos entre ausentes, o possuir como seu contínua e incontestadamente, mansa e pacificamente, com justo título e boa fé (art. 551, CC).

Usucapião urbano ou especial - Possuir imóvel como sua área urbana de até 250 m2, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 183, CF/88).

 

Usucapião rural ou especial - Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos, ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade (art. 191, CF/88).

A posse não entra no inventário porque é fato não registrável. Pode ser transferida por escritura pública.

Pressupostos do usucapião

• Coisa hábil ou suscetível de usucapião;
• Posse;
• Decurso do tempo;
• Justo título;
• Boa-fé.

Estes dois últimos só reclamados no ordinário. Não são suscetíveis de usucapião as coisas fora do comércio e os bens públicos. Ver art. 69 e Súmula  340 do STF.

Título nulo não enseja o usucapião ordinário, pois se nulo não é justo. Somente o anulável não o impede, visto que é eficaz e produz efeitos enquanto não for decretada sua anulação.

O possuidor com posse ad usucapionem pode ajuizar ação declaratória regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC, sob o título de ação de usucapião de terras particulares no foro da situação do imóvel. Deve o autor expor o fundamento do pedido e juntar planta da área usucapienda. A sentença se procedente será transcrita mediante mandado no Cartório de Registro de Imóveis, satisfeita as obrigações fiscais. Intervirá sempre o Ministério Público.

Se o usucapiente depois de consumado o usucapião sofre esbulho e perde a posse, terá de recuperá-la pela ação publiciana, uma espécie de reivindicatória sem título, para pode, assim ajuizar a ação de usucapião e obter sentença favorável que lhe servirá de título, malgrado já se tenha tornado dono desde o momento do exaurimento do lapso prescricional, sendo a sentença de natureza meramente declaratória.

Direitos de vizinhança - As limitações são impostas como obrigação de permitir a prática de certos atos pelo vizinho e de abster-se da prática de outros. Os direitos de vizinhança emanam da lei e são obrigações “propter rem”, acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posição de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor a título.

Espécies de atos nocivos

• Ilegais - aqueles que obrigam à composição do dano nos termos do art. 159. Ainda que não existisse o art. 554, o prejudicado estaria protegido pela norma do art. 159 que lhe garante o direito à indenização;
• Abusivos - aqueles que, embora causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo;
• Lesivos - aqueles que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo “mau uso” ou uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha até sido autorizada por alvará expedido pelo Poder Público, como indústria.

Para se auferir a normalidade ou anormalidade da utilização de um imóvel verifica-se

• A extensão do dano ou do incômodo causado. Se estiver no limite do tolerável não há razão para reprimi-lo;
• Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;
• Considerar a anterioridade da posse, pois em princípio não teria razão para reclamar quem construísse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos e perigosos.

Teoria da pré-ocupação - aquele que primeiro se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação, mas deve ser aceita com reservas e não ser aplicada em todos os casos, pois se o barulho é demasiado ou a lei proíbe o incômodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento para continuar incomodando.

O art. 554 tutela

• Segurança - constitui ofensa á segurança pessoal ou dos bens a exploração de indústrias de explosivos e inflamáveis e provocação de fortes trepidações;
• Saúde - emanações de gazes tóxicos, depósito de lixo etc;
• Sossego - ruídos exagerados em geral.

Solução para composição dos conflitos

• Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimida, avaliando-se os danos se são suportáveis ou não;
• Se o dano for intolerável, deve o juiz primeiramente determinar que seja reduzido a proporções normais, fixando horários de funcionamento com colocação de aparelhos de controle etc;
• Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, por meio de medidas adequadas, deverá o juiz então mandar cessar a atividade;
• Se a causadora do incomodo for a indústria ou qualquer atividade de interesse social não se determinará o seu fechamento ou cessação da atividade. Se não puder ser reduzido será obrigado a indenizar o vizinho.

Ação cominátoria - é a ação pela qual se imporá o réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho ou a tomar medidas adequadas para a redução do incomodo sob pena de pagamento de multa diária com base nos arts. 287, 461, 644 CPC. Pode ser ajuizada pelo proprietário, compromissário comprador, titular do direito real ou pelo inquilino. Se há dano consumado cabe ação de ressarcimento.

Caução pelo dano iminente - o vizinho pode exigir que a outra parte preste caução pelo dano iminente (arts. 826 a 838 do CPC). Esta caução é chamada de “caução de dano infecto”, mas pode o prejudicado preferir mover ação cominatória contra o proprietário negligente em forma de ação demolitória ou para exigir a reparação do prédio em ruínas.

Passagem forçada - Esse princípio atende ao interesse social é exercitável contra o proprietário contíguo e contra o vizinho não imediato. Direito de passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Tal direito equivale a uma desapropriação no interesse particular, pois o proprietário do prédio onerado com a passagem tem direito a indenização cabal prevista no art. 560.

Servidão de passagem - constitui direito real sobre coisa alheia e não se confundo com a passagem forçada, pois esta decorre da lei a outra geralmente nasce de um contrato.

Limites entre prédios - Ação apropriada é demarcatória, quando há confusão de limites na linha divisória. Se o autor pretender também obter restituição de áreas invadidas ou usurpadas, deve cumulá-la com a possessória ou a reivindicatória.

Direito de construir - Havendo dano e para obtenção de ressarcimento basta a prova do dano e da relação de causalidade entre este e a construção vizinha, sendo desnecessária a demonstração de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos é objetiva, não precisa ser demonstrada a culpa, basta demonstrar o dano.

         Para solucionar conflitos de vizinhança decorrentes de construção pode também ser utilizadas ação demolitória, cominatória, de nunciação obra nova, caução de dano infecto, possessória etc.

Perda da propriedade imóvel - o direito de propriedade sendo perpétuo só pode ser perdido pela vontade do dono (alienação, renuncia, abandono) ou por outra causa legal como o perecimento, usucapião, desapropriação etc. O não-uso sem as características de abandono não determina a sua perda se não foi usucapido por outrem, ainda que passem mais de 20 anos.

Art. 589 e 560 - modos de perda

• Alienação - por meio de contrato (negócio jurídico bilateral) pela qual se transfere o domínio a outra pessoa. Pode ser a título gratuito (doação) ou compra e venda. Deve haver a transcrição do título transmissivo;
• Renúncia - ato unilateral pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre o imóvel de forma expressa. Deve ser transcrito no Cartório de Registro de Imóveis. Não se exige o instrumento público, pode ser por inst particular;
• Abandono - ato unilateral pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre o imóvel, não há manifestação expressa;
• Perecimento do imóvel - decorre da perda do objeto;
• Desapropriação - por necessidade ou utilidade pública (art. 590) ou interesse social (CF).

Aquisição e perda da propriedade móvel

• Ocupação (caça, pesca e invenção) é modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de coisa sem dono, com a intenção de tornar-se seu propriedade abrangendo a “Res nullius” (coisas de ninguém) e “res derelicta” (coisas abandonadas).

• Invenção - é o achado de coisa perdida por seu dono. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restitui-la ao dono e legítimo possuidor, sob pena de incorrer em infração punível.

• Tesouro - depósito antigo de moeda ou coisas preciosas, enterradas ou ocultos, de cujo dono não haja memória. Quando alguém encontrar em prédio alheio dividirá por igual entre o propriedade  e o inventor (quem achou).

• Especificação - pessoa trabalha em matéria-prima e obtém espécie nova.

Confusão - mistura de coisas liquidas;

Comistão - mistura de coisas sólidas ou secas;

Adjunção - justaposição de uma coisa a outra.

• Usucapião - adquirirá o domínio de coisa móvel quem a possuir como sua sem interrupção nem oposição durante três anos. O § único exige justo título e boa-fé. É espécie de usucapião ordinário. O extraordinário exige apenas posse por cinco anos independente de título e boa-fé.

• Tradição - o domínio das coisas móveis só se transfere com a tradição, mas esta se subentende quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório.

 

Valdirene Laginski

Advogada do escritório Pacheco Neto Sanden e Teisseire Advogados, com atuação nas áreas cível e trabalhista.

Permitida a reprodução do texto, desde que citada fonte.